Bakırcı GYO (BKRGY) Halka Arzı: 2 Milyar TL’lik Fonun Gerçek Adresi Neresi?

Bakırcı GYO, 2,05 milyar TL net kaynak toplama hedefiyle borsaya adım atıyor; fakat şirketin portföyündeki 4 dev projenin kalan inşaat maliyeti 6 milyar TL’yi aşarken, kısa vadeli ticari borçlarının %83,96’sı ana hissedarların kontrolündeki inşaat şirketine ait bulunuyor. Vitrinde 9,17 milyar TL ekspertiz değerine sahip gayrimenkul portföyü sergileniyor; tablonun detayına inildiğinde ise portföyün %92,18’inin henüz fiziki tamamlanma oranı %7 ile %20 arasında değişen erken aşama şantiyelerden oluştuğu görülüyor.

Piyasa ortamı seçici bir konjonktürden geçiyor. Yüksek mevduat faizlerinin yatırımcı ilgisini alternatif enstrümanlarda tuttuğu bu dönemde, Borsa İstanbul halka arzlarında katılımcı sayısı geçmişin milyonluk rekorlarından 500 bin bandına çekilmiş durumdadır. Son halka arzlardan Koç Metalurji (KPEKS) 518.750, Teknosa (TKNKA) 493.220, Çitaş Madencilik (CITAS) 556.728 katılımcı çekerken; Veyas Enerji (VEYAS) 365.280 ile tabanın en temkinli seviyesini test etti. Yatırımcı forumlarında ve sosyal medyada BKRGY arzına yönelik hava ağırlıklı olarak temkin ekseninde şekilleniyor; portföyün kira üreten hazır mülklerden ziyade yüksek maliyetli inşaat projelerine dayanması ve %10 seviyesinde kalan halka arz iskontosu en çok tartışılan başlıklar arasında yer alıyor.

Bu halka arza dair temel analist duruşum şudur: Bakırcı GYO halka arzı, klasik bir kira getirili gayrimenkul ortaklığı yatırımı değil; doğrudan müteahhitlik ve inşaat maliyet riski üstlenen bir proje geliştirme fonlamasıdır. Kasaya girecek 2 milyar TL’lik sermaye artırımı projeler için can suyu niteliğindedir; ancak inşaat işlerinin ana ortakların şirketi Bakırcı Yapı üzerinden yürütülmesi ve kalan devasa maliyet yükü, arzın cazibesini törpüleyen temel unsurdur.

---

Halka Arz Künyesi: Rakamların Kimlik Kartı

Künyedeki en belirleyici gösterge, satışın yüzde 100 sermaye artırımı yoluyla yapılmasıdır; ortak satışı içermeyen bu yapı toplanan kaynağın doğrudan şirketin bilançosuna girmesini sağlamaktadır. 8,64 milyar TL’lik arz sonrası piyasa değeri şirketi BIST GYO endeksinde orta-büyük ölçekli kategoriye yerleştirmektedir. Yüzde 25’lik halka açıklık oranı Yıldız Pazar kotasyon şartlarını karşılarken, bireysel yatırımcıya ayrılan 116,9 milyon lotluk pay dengeli bir taban oluşturmayı hedeflemektedir.

---

Bakırcı GYO Ne İş Yapıyor: Kimlik ve İş Modeli

Bakırcı GYO, 1981 yılında inşaat sektöründe faaliyete geçen ve Sağlam Ailesi (Adnan Sağlam ve Fatih Sağlam) tarafından yönetilen Bakırcı Grubu’nun gayrimenkul yatırım ve geliştirme platformudur. Şirket ilk olarak 19 Mart 2018 tarihinde 400.000 TL sermaye ile “Bakırcı Enerji A.Ş.” unvanıyla kurulmuş, 21 Nisan 2021 tarihinde faaliyet alanı değiştirilerek “Bakırcı Turizm Yatırım Ticaret A.Ş.” adını almıştır. 2023 yılı sonunda grup bünyesindeki gayrimenkullerin kısmi bölünme ve ayni sermaye devirleriyle şirkete aktarılmasının ardından, 26 Mart 2025 tarihinde SPK onayıyla Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) statüsüne geçişi tescil edilmiştir. 15 Mayıs 2026 tarihinde ise kurucu ortak Bayram Sağlam, sahip olduğu yüzde 33,33 oranındaki tüm payları Fatih Sağlam’a devretmiştir.

Şirketin gelir üretim mekanizması iki temel faaliyete dayanmaktadır:

1. Bağımsız Bölüm ve Proje Satış Gelirleri: Şirket hasılatının ana omurgasını oluşturmaktadır. 30 Haziran 2026 itibarıyla 6 aylık toplam 93,10 milyon TL’lik cironun yüzde 87,39’u (81,37 milyon TL) tamamlanan Topkapı Sitesi projesindeki 4 adet dairenin satışından elde edilmiştir. 2025 yılının tamamında elde edilen 247,24 milyon TL hasılatın da yüzde 91,41’i (225,99 milyon TL) yine daire satışlarından kaynaklanmıştır.

2. Kira Gelirleri: Portföyde bulunan hazır mülklerden düzenli nakit akışı hedeflenmektedir. 2026 yılının ilk 6 ayında elde edilen kira geliri 11,74 milyon TL olup toplam cironun yüzde 12,61’ini oluşturmaktadır.

Şirketin 31 Aralık 2025 tarihli gayrimenkul değerleme raporlarına göre toplam portföy değeri 9.172.306.692 TL seviyesindedir. Portföyün varlık bazında dağılımı şu şekildedir:

• Motim İstoç Ticaret Merkezi (Bağcılar): 25.807,92 m² arsa, 153.564,75 m² inşaat alanı. Şirketin arsa payı yüzde 25, yüklenici adi ortaklıktaki payı yüzde 50; projedeki toplam hak payı yüzde 36,25’tir. Ekspertiz değeri 3.751.154.082 TL olup portföyün yüzde 40,90’ını oluşturmaktadır. Fiziki tamamlanma seviyesi yüzde 13, hedeflenen bitiş tarihi Aralık 2027’dir.

• Bakırcı Zenit Topkapı Projesi (Zeytinburnu): 15.874 m² arsa, 78.169,60 m² inşaat alanı (364 konut, 98 ticari). Gelir paylaşımlı sözleşmeyle şirkete düşen pay yüzde 55,08’dir. Ekspertiz değeri 2.383.486.107 TL olup portföyün yüzde 25,99’unu oluşturmaktadır. Fiziki tamamlanma seviyesi yüzde 20, hedeflenen bitiş tarihi Aralık 2027’dir.

• Bakırcı Ömerli Lojistik Merkezi (Arnavutköy): 25.691,15 m² arsa, 68.502,45 m² inşaat alanı depo/lojistik. Şirketin mülkiyet payı yüzde 55,71’dir. Ekspertiz değeri 1.944.255.270 TL olup portföyün yüzde 21,20’sini oluşturmaktadır. Fiziki tamamlanma seviyesi yüzde 7, hedeflenen bitiş tarihi Aralık 2027’dir.

• Bakırcı Kaya Residence (Zeytinburnu): 2.360,21 m² arsa, 14.695,04 m² inşaat alanı (83 konut, 7 ticari). Kat karşılığı sözleşmeyle şirkete düşen pay yüzde 50,00’dir. Ekspertiz değeri 375.546.808 TL olup portföyün yüzde 4,09’unu oluşturmaktadır. Fiziki tamamlanma seviyesi yaklaşık yüzde 18, hedeflenen bitiş tarihi Haziran 2027’dir.

• Gaziosmanpaşa Öğrenci Yurdu (1/2 Hisse): 1.140 m² arsa, 9.254 m² kapalı alan, 172 oda. İBB’ye kiralanmıştır. Ekspertiz değeri 350.000.000 TL olup portföy payı yüzde 3,82’dir.

• Serenity Suites Airport Hotel (Küçükçekmece): 45 bağımsız bölüm (43 apart daire + 2 işyeri). Ekspertiz değeri 239.970.400 TL olup portföy payı yüzde 2,62’dir.

• Bakırcı Topkapı Sitesi Konut Stokları: 31 Mart 2026 itibarıyla kalan 5 dairenin ekspertiz değeri 65.539.025 TL’dir (portföy payı yüzde 0,71). Bu dairelerin 4 adedi Nisan-Ağustos 2026 döneminde 72,17 milyon TL bedelle satılmıştır.

• Bakırcı Kemer Sitesi (Eyüpsultan): 3 adet ticari dükkan. Ekspertiz değeri 62.355.000 TL olup portföy payı yüzde 0,68’dir.

Kira gelirlerinde yüksek müşteri konsantrasyonu mevcuttur. 2025 yılındaki 21,25 milyon TL’lik toplam kira gelirinin yüzde 51,19’u (10,87 milyon TL) ilişkili taraf konumundaki Serenity Suites Turizm A.Ş.’den, yüzde 34,26’sı (7,28 milyon TL) ise İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nden tahsil edilmiştir. Toplam kira akışının yüzde 85,45’i yalnızca iki kiracıya bağımlıdır.

Şirket sermayesinde Fatih Sağlam yüzde 66,67, Adnan Sağlam yüzde 33,33 pay sahibidir. Şirketin bordrolu çalışan sayısı 30 Haziran 2026 itibarıyla 12 kişidir. Şirketin gelir üretimi, hazırlanan şantiyelerin tamamlanma hızına ve müteahhit grup şirketi Bakırcı Yapı’nın inşaat teslim performansına doğrudan göbekten bağlıdır.

---

Fiyat Tespit Raporu Deşifresi: İskonto Gerçek mi?

Halka arz fiyatı olan 12,93 TL, konsorsiyum lideri İntegral Yatırım tarafından hazırlanan Fiyat Tespit Raporu’nda iki değerleme yaklaşımının yüzde 50 – yüzde 50 harmanlanmasıyla hesaplanmıştır.

Değerleme Metodolojisinin Eleştirisi:

1. Maliyet Yönteminde Çıplak Net Aktif Değerleme (1,00x PD/NAD): Fiyat tespit raporunda 31 Mart 2026 bilançosundaki gayrimenkuller ekspertiz değerleriyle revize edilmiş, ertelenmiş vergi yükümlülüğü kurumlar vergisi istisnası taahhüdü dikkate alınarak yüzde 30 yerine yüzde 10 üzerinden düzeltilmiş ve net aktif değer 8.069.947.456 TL (pay başına 16,11 TL) bulunmuştur. Bu yöntemde şirkete doğrudan 1,00x PD/NAD çarpanı atanmıştır.

2. Pazar Yaklaşımında Seçilen Sektör Çarpanı (0,78x): Borsa İstanbul’da işlem gören 31 GYO incelenmiş, 0,50 altı ve 1,50 üstü uç değerler elendikten sonra kalan 11 şirketin aritmetik ortalaması olan 0,78x PD/NAD çarpanı şirkete uygulanarak 6,32 milyar TL değer hesaplanmıştır.

Raporun beyan ettiği yüzde 10,00’luk halka arz iskontosu, oluşturulan 7,20 milyar TL’lik karma baz değere göre matematiksel olarak doğrudur; ancak borsa gerçekleriyle kıyaslandığında zayıf kalmaktadır. BIST GYO sektöründeki köklü ve kira nakit akışı oturmuş şirketlerin medyan PD/NAD çarpanı 0,51x seviyesindedir. Bakırcı GYO ise halka arz sonrasında kasasına girecek 2,05 milyar TL net nakit dahil 10,12 milyar TL toplam net aktif değere ulaşacak olup, 8,64 milyar TL piyasa değeri üzerinden 0,85x PD/NAD çarpanı ile işlem görecektir. Sektör medyanına göre hesaplandığında hisse senedi yaklaşık yüzde 60 primli bir çarpan tabanıyla piyasaya çıkmaktadır.

---

Şirketin Finansal Röntgeni

Şirketin finansal tabloları, inşaat aşamasındaki bir geliştiricinin nakit akışı ve kârlılık dinamiklerini yansıtmaktadır.

(Tutarlar 30 Haziran 2026 satın alma gücüne göre TMS 29 enflasyon düzeltmelidir).

Finansal Röntgenin İki Kritik Testi:

A. Vitrin Testi: Hasılat 2024 yılındaki 19,35 milyon TL seviyesinden 2025 yılında 247,24 milyon TL’ye sıçramıştır. Bu artışın yüzde 91,41’i tamamlanmış Topkapı Sitesi’ndeki hazır dairelerin satışından kaynaklanmıştır. 30 Haziran 2026 itibarıyla stokta yalnızca 2 daire kalmış olup, cirodaki bu sıçrama devamlılığı olmayan tek seferlik bir stok tasfiyesidir.

B. Reel Büyüme ve Vergi Testi: Şirketin özkaynakları 30 Haziran 2026 satın alma gücüyle 2023 yılındaki 6,86 milyar TL seviyesinden 2026 ortasında 5,75 milyar TL’ye gerileyerek reel bazda yüzde 16,2 oranında erimiştir. Ayrıca bilançoda gayrimenkul değerleme farklarından kaynaklanan 2,05 milyar TL ertelenmiş vergi borcu pasifte yer almakta ve dönem kârlarını baskılamaya devam etmektedir.

Şirket banka kredilerini azaltmış ve kısa vadeli finansal borçlarını 48,75 milyon TL seviyesine çekmiştir. Ancak 243,94 milyon TL tutarındaki negatif net işletme sermayesi, şirketin inşaat harcamalarını finanse etmek için nakit girişine ihtiyaç duyduğunu teyit etmektedir.

---

Fonlar Nereye Gidiyor: Paranın Gerçek Adresi

Halka arzdan elde edilecek net 2.049.135.274 TL kaynağın tamamı sermaye artırımı kaynaklı olup şirket kasasında kalacaktır.

• Projelerin Finansmanı (%90 – %100): 1.844.221.746 TL ile 2.049.135.274 TL arasındaki tutar doğrudan şantiyelerin yapım harcamalarına aktarılacaktır. Kapsamdaki projeler: Motim İstoç Ticaret Merkezi, Bakırcı Zenit Topkapı, Bakırcı Ömerli Lojistik ve Bakırcı Kaya Residence.

• İşletme Sermayesi ve Borç Ödemesi (%0 – %10): 0 ile 204.913.527 TL arasındaki dilim genel operasyonel giderler ve kısa vadeli yükümlülükler için tutulacaktır.

Şirketin 4 dev projesinin toplam inşaat maliyeti 8,65 milyar TL olup bugüne kadar harcanan kısım yaklaşık 1,2 milyar TL’dir. Kalan yaklaşık 7,4 milyar TL’lik inşaat maliyeti karşısında halka arzdan sağlanan 2,05 milyar TL, toplam ihtiyacın yaklaşık yüzde 27-28’ini karşılamaktadır. Kalan kısım ön satış gelirleriyle finanse edilmek zorundadır.

Projelerin ana yüklenicisi grup şirketi olan Bakırcı Yapı ve Gayrimenkul Ticaret A.Ş.’dir. 30 Haziran 2026 itibarıyla şirketin Bakırcı Yapı’ya 204.189.356 TL hakediş borcu bulunmaktadır. Halka arz fonunun en az yüzde 10’luk kısmı doğrudan bu geçmiş borcun tasfiyesine, kalan inşaat fonu ise yeni hakedişler karşılığında yine ana ortağın inşaat şirketine aktarılacaktır.

---

Boğa ve Ayı Masası: İki Tarafın En Güçlü Hali

Boğa Senaryosu (Katılım Tezi)

1. Yüzde 100 Sermaye Artırımı: 2,05 milyar TL net nakit doğrudan şirket kasasına girmektedir. Ortak satışı bulunmamakta, net finansal borç 41,8 milyon TL gibi yönetilebilir bir seviyede durmaktadır.

2. Merkezi Lokasyonlarda Yüksek Portföy Değeri: İstoç, Topkapı ve Hadımköy gibi ticaret akslarında yer alan 9,17 milyar TL ekspertiz değerli projeler tamamlandığında şirketin satış ve kira nakit akışı güçlenecektir.

3. Temettü Taahhüdü ve Katılım Endeksi: Kurumlar vergisi muafiyetini korumak amacıyla taşınmaz kazançlarının en az yüzde 50’sinin nakit dağıtılacak olması ve hissenin Katılım Endeksi’ne uygunluğu geniş bir yatırımcı tabanını çekmektedir.

Ayı Senaryosu (Temkin Tezi)

1. Erken Aşama Şantiye ve Tamamlanma Riski: Portföyün yüzde 92,18’i henüz fiziki ilerlemesi yüzde 7 ile yüzde 20 arasında bulunan şantiyelerden oluşmaktadır. Kalan 6 milyar TL’nin üzerindeki inşaat maliyeti yüksek enflasyon ortamında maliyet aşımı riski barındırmaktadır.

2. BIST GYO Ortalamasına Göre Primli Değerleme: BIST GYO sektör medyanı 0,51x PD/NAD iken, şirketin halka arz sonrası 0,85x PD/NAD çarpanıyla işlem görecek olması sektöre kıyasla yüzde 60 prim anlamına gelmektedir.

3. İlişkili Taraf Müteahhitlik Sarmalı: Tüm inşaat işleri ana ortakların şirketi Bakırcı Yapı tarafından yürütülmektedir. Şirketin ticari borçlarının yüzde 83,96’sı bu şirkete aittir ve halka arz fonunun ana adresi grup şirketi olmaktadır.

---

Analistin Soğukkanlı Karnesi: 100 Puanlık Halka Arz Skoru

I. ŞİRKET KALİTESİ (Toplam: 16 / 30 Puan)

• Finansal Sağlamlık (6/10): Banka borçları düşüktür; 48,75 milyon TL kısa vadeli finansal borca karşılık 6,92 milyon TL nakit mevcuttur. Ancak 243,94 milyon TL negatif net işletme sermayesi likidite yönetimini halka arz fonuna ve ön satışlara bağımlı kılmaktadır.

• Kârlılık ve Nakit Üretimi (5/10): 2026/6 döneminde daire satışları sayesinde 57,18 milyon TL pozitif işletme nakit akışı üretilmiştir. Fakat geçmiş iki yılın toplam 1,19 milyar TL reel zararla kapanması ve ertelenmiş vergi yükünün net kârı baskılaması kârlılık kalitesini sınırlandırmaktadır.

• Büyüme Kalitesi (5/10): Toplam varlıklar TMS 29 enflasyon düzeltmesi altında 2023 sonundaki 8,88 milyar TL seviyesinden 2026 ortasında 8,15 milyar TL’ye inerek reel bazda yüzde 16,2 gerilemiştir. Büyüme operasyonel hacimden ziyade proje değerleme artışlarına dayanmaktadır.

II. ARZ YAPISI (Toplam: 18 / 25 Puan)

• Fon Kullanımı (7/10): Halka arzın tamamı sermaye artırımıdır; ortak satışı yoktur. Net 2,05 milyar TL kaynağın en az yüzde 90’ı projelere tahsis edilmiştir; ancak fonun nihai olarak ilişkili taraf yükleniciye gidecek olması puanı sınırlandırmaktadır.

• Taahhütler ve Koruma (6/8): Brüt arz gelirinin yüzde 15’i (323,9 milyon TL) ile 30 gün fiyat istikrarı taahhüt edilmiştir. İhraççı ve ortaklar için 1 yıl pay satmama ve sermaye artırımı yapmama taahhüdü bağlayıcıdır.

• Halka Açıklık ve Dağıtım (5/7): Yüzde 25 halka açıklık oranı Yıldız Pazar için uygundur. Bireysele eşit dağıtım küçük yatırımcı tabanını korurken, kurumsala ayrılan yüzde 20’lik dilim ilk günlerdeki talep dengesini desteklemektedir.

III. DEĞERLEME (Toplam: 15 / 30 Puan)

• Arz Çarpanları vs Rakipler (5/12): Arz sonrası 1,11x PD/DD ve 0,85x PD/NAD çarpanları, BIST GYO sektöründeki benzer şirketlerin medyanı olan 0,51x – 0,60x bandının üzerindedir.

• Fiyat Tespit Raporu Güvenilirliği (5/10): Fiyat tespit raporunda sektör çarpanı (0,78x) ile çıplak net aktif değer (1,00x) eşit ağırlıklandırılarak baz değer yukarı çekilmiştir. İNA yöntemi nakit akış belirsizlikleri gerekçesiyle şirket değerlemesinde doğrudan kullanılmamıştır.

• Gerçek İskonto Payı (5/8): Raporda ilan edilen yüzde 10 iskonto, BIST GYO sektöründeki fiili piyasa iskontoları karşısında yatırımcıya geniş bir güvenlik marjı sunmamaktadır.

IV. PİYASA VE ZAMANLAMA (Toplam: 8 / 15 Puan)

• Sektör Rüzgarı (3/5): Gayrimenkul sektörü yüksek finansman maliyetleri ve yavaşlayan ipotekli konut satışları nedeniyle baskı altındadır. Kentsel dönüşüm ve ticari alan talebi sektörü destekleyen sınırlı pozitif unsurlardır.

• Arz İştahı ve Emsal Performans (3/5): Son 5 halka arzın ortalama 500-550 bin katılımcı seviyesine gerilemesi piyasa iştahının seçici olduğunu göstermektedir. Yatırımcı algısı temkinli taraftadır.

• Kısa Vade Dinamikleri (2/5): 2,16 milyar TL’lik arz büyüklüğü mevcut piyasa likiditesinde önemli bir hacimdir; 30 günlük fiyat istikrarı sonrasında sektör çarpanlarına yakınsama riski bulunmaktadır.

Genel Değerlendirme Notu: 57 / 100 (Bant: 50-64 | Temkinli Yaklaşım)

Alt Skorlar:

• Şirket Kalitesi: 16 / 30

• Arz Yapısı: 18 / 25

• Değerleme: 15 / 30

• Zamanlama: 8 / 15

---

Analist Masası: Stratejik Soru-Cevap

1. Kaç Lot Düşer?

Yurt İçi Bireysel Yatırımcılara toplam 116.900.000 lot tahsis edilmiştir. Son halka arzların katılımcı sayıları baz alınarak üç farklı senaryo hesaplanmıştır:

• Düşük Katılım Senaryosu (365.000 Kişi – Emsal: Veyas Enerji): Yaklaşık 320 Lot (4.138 TL)

• Baz Senaryo (520.000 Kişi – Emsal: Koç Metalurji): Yaklaşık 225 Lot (2.909 TL)

• Yüksek Katılım Senaryosu (800.000 Kişi – Emsal: Karcıl Gıda): Yaklaşık 146 Lot (1.888 TL)

Piyasadaki temkinli hava nedeniyle katılımın 450.000 ile 550.000 kişi aralığında gerçekleşmesi ve kişi başı 210-260 lot (2.700 – 3.350 TL) dağıtılması muhtemel görünmektedir.

2. Halka Arz Katılım Endeksine Uygun mu?

Evet. Şirketin onaylanan Katılım Finans İlkeleri Bilgi Formu’na göre faizli borç ve gelir oranları belirlenen yasal eşiklerin altındadır; paylar BIST Katılım Endeksi kriterlerini karşılamaktadır.

3. Fiyat İstikrarı Fonu Satış Baskısını Karşılayabilir mi?

Konsorsiyum lideri İntegral Yatırım, brüt arz gelirinin yüzde 15’ine karşılık gelen 323.896.500 TL kaynakla 30 gün boyunca fiyat istikrarı işlemi planlamaktadır. Bu kaynak, bireysel yatırımcıya dağıtılacak toplam payların yaklaşık yüzde 21’ini karşılayabilecek büyüklüktedir; ilk günlerdeki dalgalanmayı yumuşatabilir ancak orta vadeli fiyat yönünü tek başına belirleyemez.

---

Borsada İlk 12 Ay: Senaryo Bazlı Yol Haritası

• Baz Senaryo (%50 Olasılık): İlk işlem günlerinde bireysele eşit dağıtım ve fiyat istikrarı fonu desteğiyle dengeli bir seyir izlenir. 30 günlük fiyat istikrarı dönemi bittikten sonra hisse fiyatı BIST GYO sektör çarpanlarına (0,55x – 0,65x PD/NAD) doğru kademeli olarak yakınsar. Şantiyelerdeki ilerleme oranları ve çeyreklik bilançolardaki ön satış tahsilatları hisse tabanını belirler.

• Boğa Senaryosu (%25 Olasılık): Motim İstoç ve Zenit Topkapı projelerinde hızlı ön satış başarısı yakalanır ve güçlü nakit girişi sağlanır. GOP Öğrenci Yurdu’nda İBB ile kira sözleşmesi güncel piyasa rayicine (aylık 2,78 milyon TL) yükseltilir. Şirket gayrimenkul kazançlarından yüksek nakit temettü dağıtarak sektör iskontosunu daraltır.

• Ayı Senaryosu (%25 Olasılık): Gayrimenkul sektöründeki durgunluk nedeniyle projelerde ön satışlar hedefin altında kalır ve inşaat maliyet artışları nakit akışını zorlar. 1 yıllık satmama taahhüdünün bitiminde dolaşımdaki pay miktarının artabileceği beklentisi hisse üzerinde baskı yaratır.

---

Yatırımcı Karar Ağacı

• Kısa Vadeli Yatırımcı İçin: Bireysele eşit dağıtım ve 324 milyon TL’lik fiyat istikrarı fonu ilk günlerdeki işlem hacmini destekleyebilir. İlk günlerdeki tavan serisinin ardından işlem hacminin yükseldiği ve el değiştirme oranının arttığı aşamada pozisyon gözden geçirilmelidir.

• Uzun Vadeli Yatırımcı İçin: Portföydeki 4 büyük projenin 2027 sonuna kadar tamamlanmasını beklemek isteyenler için nakit kâr payı potansiyeli bulunmaktadır. Ancak inşaat maliyet artışları ve müteahhit ilişkili taraf riskleri yakından izlenmelidir.

• Temkinli İzleyici İçin: Halka arza doğrudan katılmak yerine, hissenin borsada işlem görmeye başlamasından sonra fiyat istikrarı süresi bitimindeki fiyat oturmasını ve açıklanacak ilk çeyrek finansal sonuçlarını beklemek daha sağlıklı bir güvenlik marjı sunar.

---

Meydan Okuma ve Stratejik İzleme Listesi

Okuyucuya Açık Soru:

Borsa İstanbul’da halihazırda düzenli kira geliri üreten ve portföyünü tamamlamış onlarca köklü GYO şirketi Net Aktif Değerine göre yüzde 45-55 iskontoyla işlem görürken; portföyünün yüzde 92’si henüz kaba inşaat aşamasındaki şantiyelerden oluşan bir şirkete yüzde 15 iskonto ile ortak olmak makul bir risk-getiri dengesi sunuyor mu?

Şahin Gözüyle Takip Listesi:

1. İlişkili Taraf Ticari Borçları: KAP’ta açıklanacak ilk çeyreklik finansal tablolarda Bakırcı Yapı’ya olan 204 milyon TL’lik borcun seyri ve halka arz fonundan yapılan hakediş ödemeleri izlenmelidir.

2. Proje Fiziki İlerleme Oranları: Motim İstoç (yüzde 13), Zenit Topkapı (yüzde 20) ve Ömerli Lojistik (yüzde 7) projelerindeki inşaat tamamlanma yüzdeleri faaliyet raporlarından takip edilmelidir.

3. GOP Yurdu Kira Yenileme Süreci: 1 Ekim 2026 tarihinde dolacak olan 5 yıllık İBB kira sözleşmesinin hangi bedelle revize edileceği izlenmelidir.

4. Ön Satış ve Ertelenmiş Gelirler: Zenit Topkapı ve Kaya Rezidans projelerinden toplanan müşteri avanslarının bilançonun pasifindeki ertelenmiş gelirler kalemine yansıması kontrol edilmelidir.

---

Yasal Uyarı ve İletişim

Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti; aracı kurumlar, portföy yönetim şirketleri, mevduat kabul etmeyen bankalar ile müşteri arasında imzalanacak yatırım danışmanlığı sözleşmesi çerçevesinde sunulmaktadır. Burada yer alan görüşler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir.

Finansal piyasaları takip etmek için:
X: https://x.com/etrefinans