İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı’nın (ISGYO) 2025 yılı ilk yarı finansal tabloları, ilk bakışta yatırımcıyı yanıltabilecek klasik bir finansal paradoks sunuyor. Şirket, kâğıt üzerinde 371 milyon TL’lik bir net kâr açıklamış durumda. Ancak bu parlak rakamın perdesini araladığımızda, operasyonel faaliyetlerin aslında yaklaşık 1 milyar TL nakit yaktığını görüyoruz. Bu durum, “Şirket kâr ediyor ama nakit kaybediyor” ikilemini gündeme getiriyor ve sıradan bir bilançodan çok daha fazlasını, köklü bir strateji değişimini işaret ediyor. Bu İş GYO (ISGYO) Bilanço Analizi yazısında, rakamların ardına geçerek şirketin başlattığı büyük takas operasyonunu deşifre edeceğiz: Devasa varlık satışları, agresif borç kapama hamleleri ve bu stratejinin gelecekteki kârlılık ve büyüme potansiyeli üzerindeki etkilerini mercek altına alacağız. Bu sadece bir analiz değil, bir GYO devinin fırtınalı ekonomik denizde rotasını nasıl yeniden çizdiğinin hikayesidir.

Dönen Varlıkların Gücüyle Küçülen Bir Dev: Bilanço Röntgeni

İş GYO’nun 30 Haziran 2025 tarihli bilançosu, bir “stratejik küçülme” operasyonunun adeta bir kanıtı niteliğinde. Şirketin toplam varlıkları, 2024 yıl sonundaki 55.6 milyar TL seviyesinden 52.75 milyar TL’ye gerilemiş durumda. Bu yaklaşık 3 milyar TL’lik azalmanın arkasındaki ana neden, duran varlıklardaki, özellikle de yatırım amaçlı gayrimenkullerdeki erime. Şirketin en büyük varlık kalemi olan yatırım amaçlı gayrimenkuller, 42.9 milyar TL’den 39.5 milyar TL’ye düşmüş. Bu durum, şirketin portföyündeki bazı değerli mülkleri elden çıkardığının en net göstergesi.

Ancak hikayenin diğer yüzü, bilançonun pasif tarafında, yani borçlarda yatıyor. Şirket, varlık satışından elde ettiği geliri, finansal yapısını sağlamlaştırmak için kullanmış görünüyor. Kısa vadeli yükümlülükler, 5.75 milyar TL’den 2.92 milyar TL’ye neredeyse yarı yarıya azalmış. Bu dramatik düşüşün ardında, 2.1 milyar TL’lik kısa vadeli borçların 715 milyon TL’ye ve uzun vadeli borçların kısa vadeli kısımlarının 2.57 milyar TL’den 1.43 milyar TL’ye indirilmesi yatıyor. Toplam borçlulukta yaşanan bu keskin düşüş, şirketin faiz yükünü hafifletme ve finansal riskini azaltma yönündeki kararlı duruşunu ortaya koyuyor. Varlık satışı yoluyla sağlanan bu “deleveraging” (borç azaltma) hamlesi, şirketin nakit pozisyonunu da güçlendirmiş; nakit ve benzerleri 396 milyon TL’den 811 milyon TL’ye fırlamış.

Kârlılığın Aşil Topuğu: Değerleme Gelirleri ve Satış Zararları

İş GYO’nun gelir tablosu, şirketin kârlılığının ne kadar kırılgan ve operasyonel olmayan unsurlara bağımlı olduğunu gözler önüne seriyor. Şirketin 371 milyon TL’lik net kârı, geçen yılın aynı dönemindeki 3.3 milyar TL’lik kârla karşılaştırıldığında devasa bir düşüşü temsil ediyor. Bu çöküşün temel sebebi, Esas Faaliyet Kârı’ndaki erimedir. Geçen sene 3.55 milyar TL olan bu kalem, bu sene sadece 906 milyon TL olarak gerçekleşmiş.

Peki bu düşüş neden kaynaklandı? Cevap, Not 21’de gizli: “Esas Faaliyetlerden Diğer Gelirler ve Giderler”.

1. Azalan Değerleme Gelirleri: Geçen yıl bu dönemde şirket, yatırım amaçlı gayrimenkullerinden 2.89 milyar TL’lik bir “gerçeğe uygun değerleme geliri” (yani sadece kağıt üzerinde bir kazanç) elde etmişti. Bu yıl ise bu kalem 864 milyon TL’ye gerilemiş durumda. Bu durum, kârın büyük bir kısmının gerçek satışlardan değil, mülklerin yeniden değerlemesinden kaynaklandığını ve bu kaynağın artık zayıfladığını gösteriyor.

2. Artan Satış Giderleri: Daha da önemlisi, “Esas Faaliyetlerden Giderler” kalemi, geçen yılki 168 milyon TL’den bu yıl 901 milyon TL’ye fırlamış. Not 21’e göre bu artışın içinde 301 milyon TL’lik “Yatırım Amaçlı Gayrimenkul Satış Zararı” ve 583 milyon TL’lik “Finansal Varlıkların Gerçeğe Uygun Değer Kaybı” bulunuyor. Yani şirket, bir yandan borçlarını kapatmak için mülk satarken, bu satışların bir kısmından zarar yazmış ve finansal yatırımları da değer kaybetmiştir. Bu durum, kârın kalitesini sorgulatan en önemli unsurdur.

Nakit Akış Tablosu: Stratejinin İtiraf Anı

Bir şirketin gerçek performansını anlamanın en iyi yolu nakit akış tablosudur ve İş GYO’nun tablosu, tüm stratejiyi bir bir itiraf ediyor.

• İşletme Faaliyetlerinden Nakit Akışı: Eksi 960 milyon TL. Bu, şirketin ana faaliyetlerinin (kiralama, satış vb.) dönem sonunda kasasına para koymak yerine, kasasından yaklaşık 1 milyar TL götürdüğü anlamına gelir. Kâr rakamıyla arasındaki bu devasa uçurum, kârın büyük ölçüde nakit girişi sağlamayan değerleme kazançları gibi kalemlerden kaynaklandığını doğrulamaktadır.

• Yatırım Faaliyetlerinden Nakit Akışı: Artı 4.44 milyar TL. İşte hikayenin kilit noktası burası. Bu devasa nakit girişi, “Yatırım amaçlı gayrimenkul satışlarından kaynaklanan nakit girişleri” kalemindeki 6.42 milyar TL’lik gelirden kaynaklanıyor. Şirket, duran varlıklarını satarak kasasını doldurmuş.

• Finansman Faaliyetlerinden Nakit Akışı: Eksi 3.12 milyar TL. Varlık satışından gelen nakit, doğrudan borç ödemeye gitmiş. “Borç ödemelerine ilişkin nakit çıkışları” (2.96 milyar TL) ve “Ödenen faiz” (1.05 milyar TL), şirketin bilançosunu nasıl temizlediğini net bir şekilde gösteriyor.

Özetle, İş GYO, operasyonlarından nakit üretemediği bir dönemde, duran varlıklarını satarak hem operasyonel açığını finanse etmiş hem de borçlarını agresif bir şekilde kapatarak bilançosunu yeniden yapılandırmıştır.

İş GYO’nun Yeni Rotası: Büyümeden Güvenli Limana mı?

İş GYO’nun bu stratejik hamlesi, bir “panik satışı” değil, mevcut ekonomik konjonktüre verilmiş bilinçli bir tepki olarak okunabilir. Türkiye’deki yüksek faiz ortamı, GYO’lar gibi borçla büyüyen şirketler için ciddi bir finansman maliyeti ve risk oluşturmaktadır. Bu ortamda İş GYO, borçluluğunu azaltarak faiz giderlerini kontrol altına almayı ve finansal sağlamlığını artırmayı hedeflemiş görünüyor. Bu, “büyüme” odaklı bir modelden, “istikrar ve risk yönetimi” odaklı daha defansif bir modele geçişin sinyalidir. Varlık satışları, şirketin bilanço boyutunu küçültse de borçluluğunu azaltarak gelecekteki olası ekonomik şoklara karşı daha dayanıklı bir yapı oluşturma potansiyeli taşımaktadır. Ancak bu stratejinin uzun vadeli başarısı, satılan varlıkların yerine konulacak yeni projelerin verimliliğine ve şirketin azalan varlık bazıyla sürdürülebilir bir kârlılık yaratıp yaratamayacağına bağlı olacaktır.

Analistin Soğukkanlı Karnesi

• Bilanço Sağlamlığı (8/10): Varlıklar küçülse de, borçluluğun agresif bir şekilde azaltılması ve net borcun düşürülmesi, bilançoyu daha sağlam ve yönetilebilir bir hale getirmiştir. Artan nakit pozisyonu da bu puanı desteklemektedir.

• Kârlılık (4/10): Net kâr, geçen yıla göre dramatik bir şekilde düşmüştür. Daha da önemlisi, mevcut kârın kalitesi düşüktür; operasyonel olmayan değerleme gelirlerine dayanmakta ve tek seferlik satış zararlarından olumsuz etkilenmektedir.

• Nakit Akış Gücü (5/10): Operasyonel nakit akışının 1 milyar TL negatif olması büyük bir zayıflıktır. Ancak, yatırım faaliyetlerinden elde edilen 4.4 milyar TL’lik güçlü nakit girişi, şirketin likidite yaratma yeteneğini göstermekte ve iflas riskini ortadan kaldırmaktadır. Puan, bu ikilemi yansıtmaktadır.

• Stratejik Yönelim (7/10): Şirket, yüksek faiz ortamına karşı net ve kararlı bir stratejik duruş sergilemiştir: risk azaltma ve borç temizliği. Bu, proaktif bir yönetim anlayışını gösterse de, uzun vadede büyümeden feragat edilip edilmediği henüz belirsizdir.

Sonuç ve Stratejik Perspektif

İş GYO’nun 2025 ilk yarı bilançosu, bir geçiş döneminin fotoğrafını çekiyor. Şirket, kâğıt üzerindeki kârlılıktan ziyade, gerçek bilanço sağlığına odaklanmış ve bu uğurda portföyünü küçültmekten çekinmemiştir. Bu, kısa vadede kârlılık rakamlarını zayıflatan, ancak şirketi uzun vadede daha dayanıklı hale getirme potansiyeli taşıyan sancılı bir süreçtir. Bu dönemdeki finansallar “kötü” bir bilançodan ziyade, “strateji değiştiren” bir bilançodur. Elinde hisse bulunduran yatırımcılar için bu durum, şirketin risklerini azalttığı bir güvence olabilirken, yeni yatırımcılar için ise bu defansif stratejinin tamamlanıp yeniden büyüme rotasına girileceği zamanı kollamak için bir fırsat sinyali olarak okunabilir. Şirketin bu hamlesi, bir geri çekilme değil, daha sağlam bir zeminde yeniden pozisyon alma çabasıdır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. İş GYO kâr açıklamasına rağmen neden operasyonlarından nakit kaybetti?
   Çünkü açıklanan kârın önemli bir kısmı, yatırım amaçlı gayrimenkullerin yeniden değerlemesi gibi nakit girişi sağlamayan muhasebesel kazançlardan oluşuyor. Gerçek operasyonlar (kiralama, aidat vb.) ise artan maliyetler ve diğer işletme sermayesi ihtiyaçları nedeniyle dönem sonunda net nakit çıkışına neden olmuştur.

2. Şirketin toplam varlıklarının ve kârının düşmesi kötü bir işaret mi?
   Tek başına evet, ancak stratejik bağlamda değerlendirildiğinde farklı bir anlam taşıyor. Şirket, bilinçli olarak varlık satıp borç kapatıyor. Bu durum, kısa vadede kâr ve varlık rakamlarını düşürse de, uzun vadede daha düşük faiz gideri ve daha az finansal risk ile daha sağlıklı bir yapıya kavuşmasını amaçlıyor.

3. İş GYO neden gayrimenkullerini satıyor?
   Temel sebep, satıştan elde edilen nakitle yüksek faizli borçları kapatmaktır. Yüksek enflasyon ve faiz ortamında borçla büyümek maliyetli olduğu için şirket, riskini azaltmak adına bir “borç diyeti” uygulamaktadır.

4. Şirketin borçluluğundaki azalma kalıcı olabilir mi?
   Bu dönemde yapılan agresif ödeme, şirketin borç seviyesini önemli ölçüde düşürmüştür. Yeni büyük projelere borçla girilmediği sürece, bu düşük borçluluk seviyesi korunabilir. Bu da gelecekteki finansman giderlerini olumlu etkileyecektir.

5. İş GYO için en büyük risk nedir?
   Mevcut stratejideki en büyük risk, satılan ve kira geliri üreten varlıkların yerini dolduracak yeni ve verimli projelerin zamanında geliştirilememesidir. Eğer şirket, küçülen varlık bazıyla operasyonel kârlılığını ve nakit akışını artıramazsa, bu defansif strateji bir büyüme tuzağına dönüşebilir.

Meydan Okuma: Analiz Masası Sizde

Bizim merceğimizden görünenler bunlar. İş GYO’nun bu cesur strateji değişikliğini siz nasıl yorumluyorsunuz? Bu bir ustalık hamlesi mi, yoksa büyümeden feragat edilen bir geri çekilme mi? Sizin radarınıza takılan farklı bir sinyal var mı? Bu analize katılmadığınız veya eklemek istediğiniz bir nokta varsa, yorumlarda meydan okumanızı bekliyoruz. En iyi analiz, kolektif akılla yapılandır.

Yasal Uyarı

Burada yer alan bilgi, yorum ve tavsiyeler yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti, aracı kurumlar, portföy yönetim şirketleri, mevduat kabul etmeyen bankalar ile müşteri arasında imzalanacak yatırım danışmanlığı sözleşmesi çerçevesinde sunulmaktadır. Bu sitede ve bu yazıda yer alan görüş ve düşünceler, yalnızca bilgilendirme ve eğitim amaçlı olup, kişisel yatırım kararlarınız için yeterli olmayabilir. Yapılan analizler, mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir. Bu yazı, yapay zeka tarafından finansal rapor verileri yorumlanarak oluşturulmuştur.

İletişim

Finansal analiz ve yorumlarımı X (Twitter) hesabımda da düzenli olarak paylaşıyorum. Takip etmek ve anlık değerlendirmelerden haberdar olmak için: https://x.com/y_etreabc